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    Bien investir dans l’immobilier en 2018

    26 septembre 2017

26 septembre 2017

Bien investir dans l’immobilier en 2018

Bon nombre des voyants sont au vert pour les investisseurs avisés dans l’immobilier. Au regard des prix d’achat, avec une baisse est enclenchée et qui perdure. Les loyers perçus, se tiennent mieux que prévu. ils grimpaient même de 1,5% sur un an fin 2016. La bonne nouvelle est que le plafonnement des loyers de la loi Alur va passer à la trappe, à l’exception de Paris.

En choisissant avec soin son bien immobilier, il est donc redevenu possible de décrocher 5% de rendement dans l’ancien. Quant au neuf, il retrouve  un réel attrait avec le bonus de la loi Pinel.

Investissement en logements anciens :
Rentabilité : de 3 à 6% environ par an et avant charges et impôts
Durée : 10 ans minimum

La fameuse loi Alur qui encadre le rapport entre le bailleur et locataires s’impose peu à peu. L’obligation de restituer le dépôt de garantie dans le mois qui suit la remise des clés, si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée (contre 2 mois auparavant) ou l’obligation d’octroyer une ristourne sur le loyer au-delà de 21 jours de travaux effectués dans le logement, contre 40 auparavant. Par contre, le décrié encadrement des loyers, il ne devrait finalement plus concerner que Paris et épargner les 27 autres villes au marché «tendu». Une bonne chose donc, mais il faudra être bien sélectif sur l’emplacement de son investissement. On pourra en revanche aller vers les logements aux grandes surfaces, dont le loyer augmente bien plus vite, depuis ces deux dernière années, que celui des petites surfaces. l’important est d’éviter les biens immobiliers aux charges de copropriété élevées, et voilà pourquoi il est important de se faire conseiller en prenant en compte tous ces points particuliers.

La Fiscalité du logement ancien :

Si le total de vos revenus fonciers est <=15 000 euros par an, vous relevez de plein droit du régime «micro-foncier» et bénéficiez d’un abattement de 30% sur les loyers. Le solde est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux 15,5% de prélèvements sociaux. Si vos loyers dépassent 15 000 euros par an, vous relevez du régime réel. Cela permet de déduire des loyers les charges et, dans la limite du montant des loyers, les intérêts d’emprunt. Si votre solde est positif, celui-ci est soumis à l’impôt sur le revenu et aux cotisations sociales. finalement s’il est négatif, il est déductible du revenu global à hauteur de 10 700 euros maxi par an.

Logements neufs avec la loi Pinel
Rentabilité : de 2 à 4,5% par an avant avantage fiscal
Durée : 6 ans minimum

Similaire en partie à la loi Duflot, qu’il a remplacé en septembre 2014, la loi Pinel ne manque pas de réels atouts. Cela de part la possibilité de limiter l’obligation initiale de location à 6 ans (contre 9 minimum  avec le Duflot) et, de si on le souhaite, se réengager ensuite pour deux périodes successives de trois ans. L’autre excellente nouveauté, il est maintenant autorisé de loger ses propres enfants ou parents. De plus, les plafonds de loyer à respecter, sont moins contraignants depuis que la carte des zones a été modifiée. Cela optimise le rendement brut jusqu’à 1 point. Il est important malgré tout de bien positionné son montant de loyer face à la demande réelle, cela afin d’obtenir un remplissage à la hauteur de l’attente.

Fiscalité : L’investisseur s’engage à louer le bien durant une période initiale de six ou neuf ans, renouvelable par période de 3 ans, dans la limite des 12 ans maximum. En échange, la réduction d’impôts obtenue atteint 12, 18 ou 21% du prix d’achat. Cette réduction est étalée durant toute la durée de location. Soit un gain annuel maximal de 6 000 euros durant les neuf premières années, puis de 3 000 euros de la dixième à la douzième année. Cette réduction, perdue si jamais elle dépasse le montant de l’impôt dû, est incluse dans le plafonnement global des niches fiscales, de 10 000 euros par an.

En savoir plus sur la loi PINEL

Il existe d’autre solutions d’investissement qui pourront être intéressantes suivant vos besoins et attentes :

Immobilier meublé : Loi Censi-Bouvard

Créée en 2009 en même temps que la loi Scellier, la disposition fiscale, appelée loi Censi-Bouvard, permet de bénéficier de réductions d’impôt dans le cadre d’un investissement dans l’immobilier meublé.

Comme pour le dispositif du Loueur en meublé, la défiscalisation est accordée sous réserve d’investir sur l’une des quatre catégories référencées : Résidences de tourisme classée, EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes), résidences pour seniors ou résidences pour étudiants, le contribuable investisseur peut réduire ses impôts de 11% de son investissement. En contrepartie, l’investisseur donne à bail son acquisition à l’exploitant de la résidence dans le cadre d’un bail commercial d’une durée comprise entre 9 et 12 ans.

Cet type de défiscalisation immobilière est adapté aux contribuables désireux de réduire de façon conséquente leur impôt en bénéficiant de la sécurité offerte par un contrat bail validé avec une société reconnue et se chargeant de la gestion, le suivi et l’entretien de la résidence retenue.

Principe de la loi Scellier ?

La LOI SCELLIER était une REDUCTION D’IMPÔTS pouvant aller jusqu’à 21% de son investissement pierre en Loi Scellier BBC et 32% en Loi Scellier Outremer est maintenant remplacé par la loi PINEL.

La Loi Scellier était destinée à tous les contribuables français investissant dans des logements neufs (logements destinés à la location)

De nouveaux avantages fiscaux quasiment identiques sont désormais accessibles grâce à la LOI PINEL

Nos conseillers sont à votre disposition au : 04 28 31 22 84 pour toute demande de renseignement ou étude personnalisée.

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